学生公寓投资回报模型

新加坡约有 6.5 万名国际学生（2022 年 4 月），学生宿舍按每床月租收费，通常包水电网络。这个模型逐月算现金流，给出回本周期、保本入住率、每个床位的价格和 IRR；可以选买楼自营、买楼出租给运营商，或租楼经营。另见酒店投资模型。

📚 真实案例：一键载入（买卖价和租约来自公开报道，床位租金、入住率、成本等为假设，可自行修改）

① 物业模式床位数买价 S$（租楼填 0）买方改造 / 装修 S$ 几个月后开业（已在营业填 0）开业爬坡（月）

② 收入每床月租 S$ / 月月租每年增长 % 入住率 % 其他收入（餐食、洗衣等，占租金 %）

③ 成本与贷款经营成本（人工、水电、清洁、网络、招生，占收入 %）家具设备储备 FF&E（占收入 %）房产税（占收入 %，租楼填 0）运营商管理费（占收入 %，自营请运营商时填）运营商利润分成（占经营毛利 %）运营商付的固定租金 S$ / 月（出租给运营商）浮动租金（占宿舍收入 %）付给业主的月租 S$（租楼经营）月租每年增长 % 贷款成数 LTV % 利率 % 还款方式贷款年期

④ 卖出持有年期（可填 2.5）卖价算法卖出每个床位 S$ 退出 EBITDA 收益率 % 每年涨幅 % 卖出成本 % 利润税务

关键条件放在这笔学生公寓上：对杠杆 IRR 的影响

每一行只改一个条件，其它假设不变。不利情况有利情况现在的假设

资金来源与用途

逐年现金流

敏感度：入住率 × 每床月租 → 杠杆 IRR

敏感度：入住率 × 每床月租 → 回本周期

算法：逐月现金流。收入 = 床位数 × 入住率 × 每床月租 ×（1 + 其他收入）；EBITDA = 收入 ×（1 − 经营成本 − FF&E − 房产税）− 月租。改造费在开业前平均分摊；开业后按「爬坡月数」从目标入住率的一半升到目标。买方印花税按非住宅税率；GST 9% 计在买价和改造费上，公司已注册 GST 视为可抵扣。回本周期 = 从第一笔钱投出，到经营现金流（扣还贷，不含卖出）累计赚回自己投入的全部现金所需的时间。仅为情景模拟，不是收益保证。

学生公寓的 6 种做法

做法	谁拥有楼	谁经营	收入	风险	新加坡例子
① 买楼出租给专业运营商	你	运营商（The Assembly Place、Coliwoo 等）	固定租金，5+5 年常见	低：收入稳，看运营商实力和续约	Telok Kurau EastLodge：S$4,000 万买入，租给 The Assembly Place 做 430 床
② 租楼经营（运营商）	业主	你	床位租金 − 付给业主的租金	中：投入小，入住率掉利润掉得快	The Assembly Place、Coliwoo 在各区的宿舍
③ 投标国有物业租约	政府（SLA）	你	床位租金 − 投标月租	中：租期短（3+3 年），要在租期内回本	Cogent · 362 Holland Road：月租 S$32,362、约 60 床
④ 买酒店 / 旧楼改学生宿舍	你	你或运营商	每床月租，长租	中：要 URA 用途批准、改造成本	芽笼 GoStay 酒店（CBRE 建议可改共居）；Coliwoo 把楼宇改成学生宿舍
⑤ 买楼自营	你	你	全部床位租金扣经营成本	最高：招生、管理都自己做	小型私人学生宿舍
⑥ 投资海外学生公寓（REIT / 基金）	REIT、基金	专业运营商	分红	汇率、海外政策	Centurion Accommodation REIT（2025 年 9 月上市，约 2.7 万床，资产 S$18.4 亿）；远东果园买英国 Homes for Students 49%；Wee Hur 以 A$16 亿把澳洲组合卖给 Greystar

案例时间与利率

利率和案例时间买入 / 投得

利率为 3 个月 SIBOR / SORA 年底大致水平。点案例那一行载入模型。

👆 每个条件对这笔学生公寓的影响，看上面模型里的「关键条件」图；载入任何案例，图会自动重算。

规律 ①：学生是长租，入住率高、波动小

学生按学期或全年租，入住率常在 90% 以上；但每床月租有上限，涨价空间比酒店小。

规律 ②：靠近学校和地铁

私立院校（SIM、Kaplan、PSB、JCU 等）和大学周边、地铁沿线最好租；Telok Kurau、Balestier、Lavender 一带都有宿舍集中。

规律 ③：业主和运营商分工

业主收固定租金、承担楼价涨跌；运营商负责招生和管理，赚床位差价。两边的回报和风险完全不同。

规律 ④：政策决定需求

国际学生人数受签证、院校招生和中国等生源国政策影响；The Assembly Place 当年就是看中中国留学生转向新加坡。

规律 ⑤：用途要先批

学生宿舍需要 URA 用途批准（student hostel），旧酒店、店屋改造还要符合消防和保育规定，审批时间要算进开业时间。

规律 ⑥：新地契更好融资

Telok Kurau 卖出时给了新的 103 年地契，银行愿意贷、将来也好卖；剩余地契短的物业，回报要更高才值得。

租金参考：The Assembly Place CAMPUS 双人间每床 S$1,130–1,330 / 月、三人间 S$990–1,190（SMU）；Coliwoo Lavender 单人间 S$1,500–1,650、双人间每床 S$1,300–1,450、四人间每床 S$1,150–1,300（PropertyGuru）。海外学生公寓：Beansprout、IPE Real Assets。

学生公寓投资怎么看

每床实收月租

每床月租 × 入住率，相当于酒店的 RevPAR，是比较不同宿舍经营好坏的第一个数字。

经营成本

人工、水电、清洁、网络、维修、招生营销，学生宿舍大约占收入 30%–40%，通常包水电网络，所以水电费占比不低。

每个床位价格

买价 ÷ 床位数，用来比较买得贵不贵；再除以每床每年 EBITDA，就是收益率。

回本周期

运营商主要看这个：投入的装修、家具多久靠经营赚回来，要短于租约年限。

保本入住率

经营利润刚好够付租金或还贷时的入住率；学生宿舍入住率高，但运营商被固定租金锁住，保本线可能很高。

租约结构

业主和运营商常用 5+5 年租约；固定租金之外有时加按收入抽成，续约时的调租条款很重要。

常见问题

新加坡学生宿舍的租金是多少？

按 2025 年运营商挂牌：The Assembly Place 的 CAMPUS 双人间每床约 S$1,130–1,330 / 月、三人间约 S$990–1,190 / 月；Coliwoo Lavender 单人间约 S$1,500–1,650、双人间每床约 S$1,300–1,450、四人间每床约 S$1,150–1,300，通常包水电和网络。

投资学生宿舍有哪几种方式？

买楼自营、买楼整栋出租给专业运营商（收固定租金）、租楼经营（包括投标政府的国有物业租约），以及把旧酒店、店屋改成学生宿舍。新加坡的大型学生公寓资本多数投资在英国和澳洲，例如 Centurion Accommodation REIT、远东果园、Wee Hur。

学生宿舍和酒店有什么不同？

学生按月或按学期租，入住率高、波动小，但每床月租有上限；酒店按晚收费，房价可以随旺季上涨，但入住率和房价波动大。两者都需要相应的 URA 用途批准。

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本模型由持牌经纪 Lucy Wu（CEA R062904B）整理，用于说明学生宿舍投资常用的算法。案例买卖价和租约来自公开报道，床位租金、入住率、成本率、改造费等为假设；结果仅供参考，不构成投资、税务或贷款建议。经营学生宿舍须取得 URA 用途批准并符合消防等规定。