酒店投资回报模型
酒店买的是一门生意：RevPAR（平均房价 × 入住率）决定收入，经营利润 EBITDA 决定楼值多少钱。这个模型逐月算现金流，给出回本周期、保本入住率、每间房价格和 IRR，适合买一栋小型 / 精品酒店，也适合租店屋做胶囊酒店。另见 写字楼、商场投资模型。
七个关键条件放在这笔酒店上：对杠杆 IRR 的影响
每一行只改一个条件，其它假设不变。不利情况有利情况现在的假设
资金来源与用途
逐年现金流
敏感度：入住率 × 平均房价 → 杠杆 IRR
敏感度：入住率 × 平均房价 → 回本周期
算法：逐月现金流。收入 = 房间数 × 每月 30.4 晚 × 入住率 × 房价 ×（1 + 其他收入）；EBITDA = 收入 ×（1 − 经营成本 − FF&E − 房产税）− 月租。改造费在开业前平均分摊；开业后按「爬坡月数」从目标入住率的一半升到目标。买方印花税按非住宅税率；GST 9% 计在买价和改造费上，公司已注册 GST 视为可抵扣。回本周期 = 从第一笔钱投出，到经营现金流（扣还贷，不含卖出）累计赚回自己投入的全部现金所需的时间。仅为情景模拟，不是收益保证。
酒店的 8 种赚钱方式
同一栋酒店，可以自己经营、请品牌管理、加盟品牌、整栋出租给运营商，也可以不买楼只租楼经营。模式不同，收入、风险和要付给别人的钱都不同；有「载入」的可以直接放进上面的模型算。
| 模式 | 谁拥有楼 | 谁经营 | 业主的收入 | 要付给别人的 | 风险 | 新加坡例子 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ① 买楼自营 | 你 | 你（无品牌或自有品牌） | 全部经营利润 | 只有经营成本和 OTA 佣金 | 最高：入住率、人手、营销都自己扛 | 芽笼、小印度的独立小酒店 |
| ② 买楼 + 委托管理 | 你 | 酒店管理公司（品牌） | 经营利润扣掉管理费 | 基本费约 2%–3% 收入 + 奖励费约 6%–10% 经营毛利 | 中：品牌带房价和渠道，但合约长、改不了 | 21 Carpenter（Marriott 旗下 Design Hotels 品牌） |
| ③ 买楼 + 特许经营（加盟） | 你 | 你，用品牌的名字和系统 | 经营利润扣掉加盟费 | 加盟费约 4%–8% 房费 | 中高：经营责任在你，品牌只给系统 | 经济型连锁品牌的加盟店 |
| ④ 买楼出租给运营商（主租约） | 你 | 租客（运营商） | 固定租金 + 按收入抽成的浮动租金 | 基本没有，业主付房产税、保险 | 低：收入稳，但分不到旺季的大部分利润 | 远东酒店信托（FEHT）：主租约 = 固定 + 浮动，2019 年浮动部分约占 29% |
| ⑤ 租楼经营 | 房东 | 你 | 经营利润扣掉月租 | 月租（通常每年加） | 中：投入小，但租约到期、房东加租 | 胶囊酒店（CUBE、MET A Space）、The Pod |
| ⑥ 卖楼回租 | 卖给投资者 | 原经营者 | 经营者：一次拿回现金；投资者：收租 | 经营者每月付租金 | 经营者失去增值，换来扩张资金 | Hotel 1929（2013 年 S$3,500 万） |
| ⑦ 改用途 | 你 | 你或品牌 | 改造后的增值 | 改造成本、审批时间 | 高：URA 用途、STB 执照、工期 | 21 Carpenter（店屋 → 酒店，每间 S$208 万卖出）；GoStay（酒店 → 共居） |
| ⑧ 改成学生公寓 / 共居 | 你 | 你或专业运营商 | 按床位月租 | 运营商分成或主租约 | 中：学生签证、学年周期 | Telok Kurau EastLodge → The Assembly Place 430 床 · 学生公寓模型 → |
真实案例索引：什么时候买、当时利率和旅游业怎样
访客人数为新加坡全年国际访客（2025 年为截至 11 月），利率为 3 个月 SIBOR / SORA 年底大致水平。点案例那一行载入模型。
| 案例 | 买入 | 买入时环境 | 卖出 / 现状 | 每间房 | 可以借鉴什么 |
|---|---|---|---|---|---|
| 8M Real Estate · 21 Carpenter 改用途 · 精品酒店 | 2018 年 2 月 约 S$3,700 万（零售 / 办公店屋） | SIBOR 约 1.5%；2018 年访客约 1,850 万，旅游高峰 | 2023 年 12 月开业，2025 年 4 月 S$1 亿卖给 Leo KoGuan | 约 S$208 万 | 疫情期间完成改造，旅游复苏时开业；改用途 + 稀缺地段，卖给超高净值买家 |
| Weave Living + SLB · Hotel Clover 店屋精品酒店 | 2022 年 3 月 S$7,480 万，卖方 Singa Property | SORA 约 0.2%，刚要加息；2022 年访客 630 万，边境刚重开 | 持有中 | 约 S$85 万 | 旅游复苏前低息买入；用途可在酒店和共居之间切换 |
| Atelier + TPG AG + Heeton + 远东国际 · Capri by Fraser 中档服务式酒店 | 2024 年 S$1.7 亿，卖方 Frasers | SORA 约 3.6%（高息）；2024 年访客约 1,650 万 | 持有中 | 约 S$54 万 | 基金在高息期从要调整组合的业主手里买入；中档酒店每间房价格低、需求稳 |
| K Hotel · 芽笼 经济酒店 · 挂牌 | 挂牌 S$2,500 万 | SORA 约 1.1%；2025 年入住率约 82%（2019 年 87%） | 同区 GoStay 从 S$1.2 亿降到 S$1.1 亿 | 约 S$45 万 | 入场门槛最低；买家少，有议价空间 |
| 51 Joo Chiat Road 保留区精品酒店 · 挂牌 | 2024 年 8 月指导价 S$6,000 万 | SORA 约 3.6% | 空置交付；同期小印度 Belilios Lane 带租约 S$6,300 万 | 约 S$86 万 | 空置交付可以自己做品牌；剩余地契约 70 年会影响贷款和退出 |
| 胶囊酒店（CUBE、MET A Space 一类） 租店屋经营 | 2015–2016 年起陆续开业 | SIBOR 约 1%；2016 年访客约 1,640 万 | 经营中 | （不买楼） | 轻资产，投入小、回本快；关键是租约年限和房东加租 |
21 Carpenter 和 Hotel Clover 都是在疫情前后旅游低谷时买入或改造，访客回升时开业、增值。
把零售 / 办公店屋变成精品酒店（21 Carpenter：买入时每间房约 S$77 万，未含改造费；卖出每间约 S$208 万）。要先确认 URA 用途和 STB 酒店执照能批。
酒店的经营杠杆很高：入住率掉 10 个百分点，EBITDA 掉的比例远多于 10%。看「保本入住率」离现在有多远。
芽笼约 S$45–60 万、甘榜格南 / 小印度 / 加东约 S$85–93 万、市中心稀缺精品可达 S$200 万以上。
胶囊酒店多数租店屋经营：不买楼、投入是装修，看回本周期。Hotel 1929（Keong Saik，永久地契）的创办人 Loh Lik Peng 2013 年以 S$3,500 万把楼卖掉，但租回来继续经营（卖楼留经营权）。
2025 年新加坡酒店成交 8 宗、共约 S$15 亿，是疫情后最多；成交的 EBITDA 收益率大约在 3%–5%。
市场数据：2025 年 1–10 月平均入住率约 82.2%（2019 年约 86.9%），平均房价约 $273、RevPAR 约 $225，2026 年新增客房供应约 3%，以中档为主（EdgeProp、JLL）。
酒店投资怎么看
每间可售房的收入 = 平均房价 × 入住率。比较不同酒店经营好坏的第一个数字。
收入扣掉人工、水电、OTA 佣金（通常 15%–18%）、管理费、家具设备储备、房产税后的经营利润。小型酒店利润率大约 35%–50%。
买价 ÷ 房间数，是酒店交易最常用的比较单位。再除以每间房的 EBITDA，就能看出买得贵不贵。
自己投入的现金多久靠经营赚回来。租楼经营的胶囊酒店主要看这个；买楼的项目回本周期很长，靠卖出增值。
经营利润刚好够还贷时的入住率。离现在的入住率越远，抗风险能力越强。
酒店要符合 URA 用途和 STB 酒店执照；保留区店屋改酒店还要符合保育规定。买前先确认。
常见问题
酒店投资看哪些指标？
RevPAR（每间可售房收入）= 平均房价 ADR × 入住率；EBITDA（扣经营成本、家具设备储备、房产税后的经营利润）；EBITDA ÷ 买价 = 收益率；回本周期 = 投入的自有资金多久能靠经营现金流赚回来；保本入住率 = 经营利润刚好够还贷时的入住率。
新加坡精品酒店一间房值多少钱？
按公开成交和挂牌：芽笼小型经济酒店每间约 S$45–60 万，樟宜中档酒店约 S$54 万，甘榜格南、小印度、加东的店屋精品酒店约 S$85–93 万，市中心稀缺精品酒店可达每间 S$200 万以上（21 Carpenter 每间约 S$208 万）。
胶囊酒店值得买楼做吗？
新加坡的胶囊酒店多数租用店屋经营，投入是装修和设备，看回本周期；买楼做胶囊酒店，楼价占投入大头，回报主要靠房地产本身。两种算法在本页可以切换。
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本模型由持牌经纪 Lucy Wu（CEA R062904B）整理，用于说明酒店投资常用的算法。案例买卖价来自公开报道，房价、入住率、成本率、改造成本等为假设；结果仅供参考，不构成投资、税务或贷款建议。酒店经营须符合 URA 用途规定和 STB 酒店执照要求。