Wisma Atria 写字楼单位全部按 $2,300 psf 卖，最便宜 $181 万（#18-02，786 sqft），带租约，毛回报约 4.8–6.3%，是这份清单里回报最高的写字楼。 代价是地契只剩约 34 年（2061 年到期），适合重视现金流、不看重长期升值的买家。
一眼看重点
| 项目 | 详情 |
|---|---|
| 地址 | 435 Orchard Road, Singapore 238877 |
| 邮区 | D9（乌节路） |
| 地契 | 99 年，2061 年 3 月 31 日到期（剩约 34 年） |
| 建成 | 1986 年 |
| 指导价 | $2,300 psf |
| 管理费 | 约 $1.40 psf / 月 |
| GST | 适用 |
| 交通 | Orchard 地铁站 |
在售单位（带租约）
| 单位 | 租户行业 | 面积 (sqft) | 租约 / 加租日期 | 租金 $psf | 指导价 | 毛回报 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 10-01 | 脊椎治疗 | 1,216 | 2026-12-31 | $10.90 | $2,796,800 | 5.69% |
| 10-02/03 | 航空 | 2,476 | 2027-03-23 | $9.80 | $5,694,156 | 5.11% |
| 10-05 | 零售 | 958 | 2026-09-30 | $11.50 | $2,203,400 | 6.00% |
| 10-06 | 零售 | 1,281 | 2026-09-30 | $9.20 | $2,946,116 | 4.80% |
| 11-01 至 06 | 共享办公 | 7,653 | 2029-04-01 | $10.50 → $10.70 | $17,602,360 | 5.48% → 5.58% |
| 13-01 至 03 | 医疗 | 3,962 | 2027-06-22 | $10.00 | $9,112,715 | 5.22% |
| 15-01 | 咨询 | 1,216 | 2029-05-31 | $10.50 | $2,797,559 | 5.48% |
| 15-05/06 | 健康美容 | 2,239 | 2026-09 起逐年加租至 2028-09 | $10.30 → $10.70 | $5,149,516 | 5.37% → 5.58% |
| 16-01 | 贸易 | 1,216 | 2029-01-22 | $10.50 | $2,797,559 | 5.48% |
| 16-02 | 咨询 | 850 | 2026-11 → 2027-11 | $10.70 → $10.90 | $1,955,828 | 5.58% → 5.69% |
| 16-03 | 物理治疗 | 1,625 | 2026-04 起逐年加租至 2028-04 | $10.50 → $11.50 | $3,738,328 | 5.48% → 6.00% |
| 16-04 | 金融服务 | 1,722 | 2027-01-31 | $9.60 | $3,961,152 | 5.01% |
| 16-05 | 零售 | 958 | 2026-03 起逐年加租至 2028-03 | $10.00 → $11.00 | $2,203,400 | 5.22% → 5.74% |
| 16-06 | 零售 | 1,281 | 2027-04-30 | $9.80 | $2,946,116 | 5.11% |
| 17-01/03 | 使馆 | 3,584 | 2030-08-31 | $10.90 | $8,244,143 | 5.69% |
| 18-01 | 医疗 | 1,206 | 2029-04-10 | $10.10 | $2,772,811 | 5.27% |
| 18-02 | 服务 | 786 | 2027-06-14 | $10.20 | $1,807,271 | 5.32% |
| 18-03 | 零售 | 1,593 | 2027-07-10 | $10.30 | $3,664,061 | 5.37% |
| 18-06 | 信息科技 | 1,270 | 2026-09 → 2027-09 | $9.80 → $9.90 | $2,921,345 | 5.11% → 5.17% |
| 19-01 | 贸易 | 1,216 | 2026-12 → 2027-12 | $9.60 → $9.70 | $2,797,559 | 5.01% → 5.06% |
| 19-06 | 零售 | 1,281 | 2026-07 → 2027-07 | $9.60 → $9.80 | $2,946,300 | 5.01% → 5.11% |
| 20-01 | 其他 | 2,045 | 2027-03-31 | $10.10 | $4,703,868 | 5.27% |
| 20-04/05 | 零售 | 2,659 | 2026-07-16 | $9.20 | $6,115,010 | 4.80% |
| 21-01 | 服务 | 1,216 | 2027-01 起逐年加租至 2029-01 | $11.60 → $12.00 | $2,797,559 | 6.05% → 6.26% |
| 21-02 | 时装 | 829 | 2026-11 起逐年加租至 2028-11 | $10.50 → $11.10 | $1,906,309 | 5.48% → 5.79% |
| 21-03 | 时装 | 1,625 | 2026-11 起逐年加租至 2028-11 | $10.50 → $11.10 | $3,738,328 | 5.48% → 5.79% |
| 22-01 | 金融服务 | 1,216 | 2026-12 → 2027-12 | $11.00 → $11.20 | $2,797,559 | 5.74% → 5.84% |
| 22-02 | 零售 | 829 | 2026-09 起逐年加租至 2028-09 | $10.30 → $10.70 | $1,906,309 | 5.37% → 5.58% |
| 22-03 | 信息科技 | 1,625 | 2027-07-31 | $10.70 | $3,738,328 | 5.58% |
| 22-05/06 | 其他 | 2,217 | 2028-09-30 | $9.80 | $5,099,997 | 5.11% |
医疗用途获批的 Wisma Atria 单位另见〔Wisma Atria 医疗单位〕。
为什么值得看
- 现金流强：$2,300 psf 的入场价配 $9–12 psf 的租金，毛回报 5% 以上。
- 乌节路核心：楼下商场、地铁直达，租客行业分散（医疗、使馆、金融、零售）。
- 小单位多：$200 万左右就能买，适合第一次买商业物业的投资者。
注意地契：剩约 34 年，越接近到期，银行贷款年限越短、转售买家越少。建议把它当「收租 + 收回本金」的资产，而不是长期升值资产。
谁能买、要交什么税
- 外国人、公司都可以买，不用付额外买方印花税（ABSD）：这是商业物业，ABSD 只针对住宅。
- 不用付卖方印花税（SSD）：商业物业持有多久卖都没有 SSD。
- 买方印花税（BSD）：按非住宅税率计算，用〔商业印花税计算器〕一键算。
- GST：标「GST applicable」的单位，成交价另加 9% GST；用 GST 注册公司买，一般可以抵扣。
想算贷款后的现金回报，用〔写字楼投资模型〕。
资料更新：2026 年 6 月。价格为业主报价（以合同为准、可议），可售单位、租约和租金以最新情况为准；日期已经过去的租约，多数已续租或调租，以最新租约为准。想看照片、户型图、租约细节或约看房，联系 Lucy。