海底捞赚的不只是火锅钱。它的模式是「前店后厂」：前台的餐厅负责品牌、带来稳定的大订单；后台拆出一串独立公司——蜀海做统一采购、中央厨房和冷链，颐海做火锅底料——先服务自家门店，规模做起来后再卖给其他餐饮品牌，把成本部门变成赚钱的公司。 新加坡是海底捞海外业务（特海国际）的总部，中央厨房就在兀兰（Woodlands）的工业区。
💡 Lucy 提示：这个模式对房地产的意义是，一个连锁餐饮品牌，前面要商场铺位，后面要食品工厂和冷库。看懂海底捞，就看懂了为什么新加坡的食品工厂一直有人买、有人租。食品工厂在哪里、谁在用，看〔新加坡食品工厂在哪里〕。
海底捞体系里的几家公司
| 公司 | 做什么 | 赚谁的钱 |
|---|---|---|
| 海底捞国际（港股 6862） | 中国的海底捞火锅餐厅，2025 年营收约 432 亿人民币 | 食客 |
| 蜀海供应链 | 统一采购、中央厨房、仓储、冷链物流 | 海底捞 + 2,000 多个其他连锁餐饮品牌 |
| 颐海国际（港股 1579） | 火锅底料、调味料、方便火锅 | 海底捞 + 超市、电商（外部收入已经是大头） |
| 特海国际（港股 9658、美股 HDL） | 海外的海底捞门店，总部在新加坡 | 海外食客；2025 年底在 14 个国家有 126 家店，其中 71 家在东南亚 |
| 蜀韵东方等 | 门店装修 | 海底捞体系内外的餐厅 |
中央厨房：火锅为什么最适合
火锅天生适合中央厨房，因为门店不需要厨师。
- 集中处理：洗菜、切肉、分装、炒底料都在中央厨房完成，门店只负责摆盘、上菜和服务。
- 后厨很小：据特海国际的美国招股书，海底捞门店约 75%–80% 的面积是用餐区，门店面积一般 400–1,500 平方米、30–85 张桌。后厨小，商场铺位的租金就花在能收钱的座位上。
- 口味统一：几百家店吃起来一样，不靠师傅手艺；也方便研发本地口味。
- 开新店快：只要冷链送得到，新店就能很快开起来。
- 省人工：招股书提到，中央厨房可以减少每家门店备料的人手。
新加坡的中央厨房长什么样
据 CNA 2022 年的报道，海底捞在新加坡 10 周年时第一次开放兀兰（Woodlands）的中央生产厨房给媒体参观：
- 位于兀兰的一个工业综合体，进去要洗手、穿无尘衣、过风淋室。
- 里面分成蔬菜间（机器清洗、分拣、包装）、肉类加工间（分切、切片、绞肉）和熬汤间（一排大型不锈钢锅，先炒料再熬汤）。
- 新加坡研发的本地口味，例如四川酸菜锅、参考本地奶白鱼头汤做的炸鱼锅底，也是从这里出来。
- 门店这一端：锅底由机器按客人选择的咸度、油量、辣度自动出汤；Northshore Plaza 分店用 6 只机械手在冷房里自动配菜，盘子带 RFID，记录备菜时间和保质时间。
另外，特海国际的招股书写明：它在新加坡和马来西亚各设有一个中央厨房，负责肉类加工调味、蔬菜清洗切配；新加坡的中央厨房业务和原料采购业务，是从海底捞新加坡公司以约 955 万美元买下来的。
冷链：从成本变成利润
- 冷链是门槛：肉、毛肚、虾滑要全程冷藏（0–4°C）或冷冻（零下 18°C）运输，冷库、冷藏车、加工厂都是很重的固定成本。
- 对外接单摊薄成本：只服务自家门店时，冷链是成本中心；接其他餐饮品牌的单，固定成本被摊薄，就变成利润中心。
- 蜀海的路径：2011 年从海底捞的采购部门起步，2014 年独立对外服务；据报道，后来做到全国 40 多个仓储物流中心、9 个加工中心、2,000 多辆冷链车，服务 2,000 多个连锁品牌，还做团餐（例如北京冬奥会的员工餐）。
关联交易：好处和争议
- 好处：供应稳定、质量可控、配方保密，体系内的公司还可以各自上市融资。
- 争议：上市公司向创始人控制的公司采购，价格是否公允、利润会不会留在上市公司外面，市场一直有疑问。
- 公开数字：特海国际向颐海买火锅底料和调味品，2021、2022、2023 年分别约 860 万、1,210 万、1,370 万美元；门店装修过去由张勇弟弟控制的蜀韵东方负责，2024 年起改由新加坡的 YIZHIHUA 等公司承接。
- 风险：门店收缩时，后台的工厂和冷链会产能过剩，所以蜀海、颐海都在努力降低对海底捞的依赖、扩大外部客户。
对房地产投资的启示
一个连锁餐饮品牌在新加坡扩张，需要三类物业：
- 门店：商场或街边零售铺位。海底捞门店大、后厨小，看重用餐面积。
- 中央厨房：食品工厂单位，只能设在食品局（SFA）和 JTC 指定可做食品的地方，兀兰、三巴旺、万礼、Pandan Loop、大士等都有。
- 冷库：有些楼只允许做冷库。
中国餐饮品牌近两年大量来新加坡开店，门店多了，后面就需要中央厨房和冷库。这也是食品工厂单位一直有自用买家和租客的原因。
小结
- 模式：前台餐厅带客流和订单，后台中央厨房、冷链、底料各自成为赚钱的公司。
- 关键：火锅不需要厨师，最适合中央厨房；冷链对外接单，把成本变成利润。
- 新加坡：海外总部在新加坡，中央厨房在兀兰工业区；新加坡和马来西亚各一个中央厨房。
- 物业机会：连锁餐饮需要门店、食品工厂和冷库，食品工厂只能在指定区域，供应有限。
延伸阅读：〔新加坡食品工厂在哪里？哪些餐饮公司在用〕 · 〔在新加坡开店完整指南〕 · 〔重工业 B2 在哪里〕
资料来源：特海国际美国招股书（SEC F-1，2024） · CNA Lifestyle：海底捞新加坡中央厨房（2022） · 36 氪：蜀海供应链 · 人民日报：蜀海 · 海底捞 2025 年业绩 · 特海国际 2025 年业绩会
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